Γενικές Παρατηρήσεις για τον Νόμο περί Μεσιτών N.4072/11.04.2012

Διαβάζοντας τον νόμο περί μεσιτών και παρακολουθώντας την ενημέρωση του ΣΜΑΣΑΑ, κατέληξα στις εξής παρατηρήσεις οι οποίες χωρίζονται σε 4 κατηγορίες: 

α) Καινούρια Μορφή Μεσιτικής Εντολής Ανάθεσης και Υπόδειξης 

β) Επιμερισμός Μεσιτικής Αμοιβής 

γ)Υποχρεώσεις του Μεσίτη 

δ) Κατοχύρωση του Μεσίτη και τις οποίες αναλύω παρακάτω: 

Α) Καινούρια Μορφή Εντολής

1. Κύρια προϋπόθεση για την κατάρτιση κύριας μεσιτικής σύμβασης έιναι να είναι έγγραφη (Αυτό περιλαμβάνει τόσο τις μεσιτικές εντολές όσο και την τηλεομοιοτυπία-fax και τα e-mail).
2. Σε κάθε μορφή κατοχύρωσης μεσιτικής σύμβασης πρέπει να αναγράφεται ρητώς τόσο το ΑΦΜ όσο και το ΓΕΜΗ του Μεσίτη. (Το ΓΕΜΗ μπορεί να το βρει κάποιος επαγγελματίας στην ιστοσελίδα  https://www.businessregistry.gr/).
3. Ορίζεται μέγιστος χρόνος δίαρκειας απλής μεσιτικής εντολής το 1 έτος, εκτός και αν δηλώνεται ρητώς στην εντολή μεγαλύτερο χρονικό διάστημα ή απρόθεσμο.
4. Όταν υπάρχει μεσιτεία και από τα δύο μέρη (εκπροσώπηση τόσο του αγοραστή, όσο και του ιδιοκτήτη) πρέπει να υπάρχει γραπτή συνέναιση και από τα δύο μέρη, αλλιώς δεν δικαιούσαι καμμία μεσιτική αμοιβή.
5. Οφείλει ο Μεσίτης να ενημερώνει τον υποψήφιο αγοραστή για τα πραγματικά ελαττώματα του ακινήτου, δηλαδή όσα πέσανε εμφανώς στην αντίληψη του ή όσα δηλώθηκαν ρητώς στην εντολή ανάθεσης.
6. Θεσμοθετείται η αποκλειστική μεσιτική εντολή με τις παρακάτω προϋποθέσεις:

• Μέγιστη Διάρκεια 8 μήνες με δυνατότητα επέκτασης για άλλους 4 μήνες μόνο με έγγραφη εντολή του ιδιοκτήτη. Μετά το πέρας των 8 ή 12 μηνών πρέπει να γίνεται καινούρια σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας ή να δηλώνεται ρητώς η επέκταση της και μετατροπή σε απλή μεσιτική εντολή συγκεκριμένης χρονικής διάρκειας ή αορίστου διάρκειας.
• Ο πωλητής οφείλει να δηλώσει ρητώς τους υποψήφιους αγοραστές που έχουν ήδη δει το ακίνητο και σε αυτήν την περίπτωση ο αποκλειστικός Μεσίτης δικαιούται αποζημίωση για τα έξοδα του η οποία να μην ξεπερνάει το 1/3 της συμφωνηθείσας μεσιτικής αμοιβής εάν καταρτιστεί σύμβαση κατά την διάρκεια της αποκλειστικότητας.
• Τέλος ο ιδιοκτήτης οφείλει να παραπέμπει όλους τους υποψήφιους πελάτες στον αποκλειστικό μεσίτη.

Β) Επιμερισμός Μεσιτικής Αμοιβής

1. Όταν υπάρχει πολλαπλή μεσιτία, δηλαδή μεσολαβούν αρκετοί μεσίτες για την όλοκληρωση μιας μεσιτικής σύμβασης τότε δικαιούνται όλοι μια μεσιτική αμοιβή που μοιράζεται ισόποσα, εκτός αν αποδειχτεί διαφορετικά στα δικαστήρια.
2. Όταν υπάρχει διαδοχική μεσιτία τότε μεσιτική αμοιβή δικαιούται ο Μεσίτης που έδειξε πρώτος χρονικά το ακίνητο, ασχέτως αν ο άλλος έχει μεσολαβήσει στην διαπραγμάτευση της τιμής.

Γ) Υποχρεώσεις του Μεσίτη

1.     Όταν υπάρχει μεσιτεία και από τα δύο μέρη (εκπροσώπηση τόσο του αγοραστή, όσο και του ιδιοκτήτη) πρέπει να υπάρχει γραπτή συνέναιση και από τα δύο μέρη, αλλιώς δεν δικαιούσαι καμμία μεσιτική αμοιβή.

2.     Οφείλει ο Μεσίτης να ενημερώνει τον υποψήφιο αγοραστή για τα πραγματικά ελαττώματα του ακινήτου, δήλαδή όσα πέσανε εμφανώς στην αντίληψη του ή όσα δηλώθηκαν ρητώς στην εντολή ανάθεσης.

Δ) Κατοχύρωση του Μεσίτη

1. Οι συμβαλλόμενοι οφείλουν να ενημερώσουν τουλάχιστον 1 ημέρα πριν για την κατάρτιση των οριστικών συμβολαίων και ο Μεσίτης δικαιούται αποζημίωση στην περίπτωση που δεν ενημερωθεί.
2. Ο συμβολαιογράφος οφείλει να πάρει υπεύθυνη δήλωση και από τα δύο μέρη ότι δεν μεσολάβησε Μεσίτης στην αγοραπώλησια του ακινήτου η εάν μεσολάβησε το ύψος της μεσιτικής αμοιβής.
3. Εάν γίνει αγωγή από τον μεσίτη διεκδικεί χρήματα για τη μη ενημέρωση του, για την ψευδή υπεύθυνη δήλωση ότι δεν μεσολάβησε Μεσίτης και αποζημίωση για την καθυστέρηση ενημέρωσης του.
4. Η αγωγή που γίνεται από τον μεσίτη κοινοποιείται στην ΔΟΥ του μεσίτη, η οποία με τη σειρά της μπορεί αν ελέγξει το συμβόλαιο και να παρακολουθήσει εάν υπήρξε μεταφορά  μαύρου χρήματος μέσω του ανοίγματος των προσωπικών τραπεζικών λογαριασμών.